Il est fréquent qu’un parent donne la nue-propriété d’un bien immobilier à son enfant tout en se réservant l’usufruit.
💡Mais si usufruitier et nu-propriétaire souhaitent vendre le bien en pleine propriété, quel est le sort du prix ?
Article 621 du code civil : Le principe et l'exception
✅Le principe: la répartition du prix de vente entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon la valeur respective de chacun de ses droits. La ventilation du prix se fera selon une évaluation économique ou fiscale de la nue-propriété et de l’usufruit, au choix.
✅Première exception : Le report de l’usufruit sur le prix qui a pour effet de constituer un quasi-usufruit. L’usufruitier disposera alors intégralement des sommes. En contrepartie, le nu-propriétaire sera titulaire d’une créance de restitution à l’extinction de l’usufruit.
⚠️ à l’article 774 bis du Code général des impôts
Exception admise en pratique
✅Seconde exception : Le report du démembrement sur un bien acquis en remploi. Le démembrement est donc maintenu sur un bien acquis avec les fonds issus de la vente (Bien immobilier, contrat de capitalisation…)
L’avantage du remploi est de conserver l’intérêt majeur du démembrement : l’extinction de l’usufruit au bénéfice du nu-propriétaire sans imposition (article 1133 du Code général des impôts).
En effet, la répartition du prix de vente pourrait avoir comme effet l’imposition de la valeur perçue dans la succession de l’ancien usufruitier. Donc si le nu-propriétaire est un héritier…
Mais le meilleur choix sera pris au regard de la situation globale du nu-propriétaire et de l’usufruiter
⚠️ La décision sur le sort du prix de vente doit être pris au plus tard lors de la signature de la vente (voire l’avant contrat pour l’immobilier), à défaut c’est le principe qui s’applique : la répartition du prix de vente.
Exemple de la vente d'un bien démembré
Monsieur Dupont a fait donation d’un bien immobilier à son fils Jean, tout en conservant l’usufruit. Ainsi, Monsieur Dupont est usufruitier, et Jean nu-propriétaire.
Aujourd’hui, ils souhaitent vendre le bien ensemble car Jean a un besoin urgent de liquidité. Pour des raisons pédagogiques nous avons négligé l’impôt sur la plus value.
La valeur vénale est estimée à 200 000 €.
Pour répartir le prix de vente, il est nécessaire de valoriser l’usufruit économique*. Dans cet exemple, celui-ci est estimé à 60 000 €.
🔹 Répartition du prix de vente :
- Jean (nu-propriétaire) recevra 140 000 €
- Monsieur Dupont (usufruitier) recevra 60 000 €
⚠️ Conséquence fiscale :
L’inconvénient de cette répartition est que les 60 000 € perçus par l’usufruitier intègreront son actif successoral, ce qui entraînera une imposition pour Jean lors de la succession.
L’impôt sur la plus-value d’un bien démembré dépend de la nature du bien vendu et pourra être abordé sur un prochain article.
*Par simplicité, l’usufruit sera très souvent valorisé à l’aide du barème de l’article 669 du code général des impôts (valorisation fiscale).